2022一線城市寫字樓供應/需求前沿趨勢

戴德梁行發布研究報告《大中華區寫字樓供應/需求前沿趨勢》。報告顯示：截止到2021年四季度，大中華區21個主要城市的核心商圈甲級寫字樓存量達到約6,318.6萬平方米。大中華區主要城市核心商圈寫字樓凈吸納量2021年全年錄得約388.8萬平方米，比2020年上漲129.6%。目前旺盛的需求對于2022年未來供應的去化減輕了一些壓力。一線城市中，臺北核心商圈的空置率最低，約為2.1%。在二線城市中，成都的核心商圈空置率最低，為12.8%。

大中華區21 個城市核心商圈甲級寫字樓市場數據速覽（2021 年）

資料來源：戴德梁行研究部

戴德梁行大中華區租戶研究主管Shaun Brodie表示："今年將是優質寫字樓項目涌入大中華區主要市場的高峰期。在2022 年至2025 年間，很多位于新興商圈的未來供應預計入市。隨著部分租戶考慮具有價格優勢的新興板塊，去中心化趨勢有望進一步發展。"

戴德梁行中國區項目及企業服務部主管、董事總經理魏超英表示："2021年作為"十四五"開局之年，寫字樓市場表現優異。展望未來一年，我們期待市場助力更多企業成長，并持續向綠色可持續、數字智能化的方向發展。"

尤其是一些行業已經迎來新的或將迎來潛在的業務機會。近期政府政策的指導以及商業、社會和生活方式的變化都可能為以下行業提供新商機：

——金融業

——TMT（電信、媒體和科技行業）

——醫療健康行業

從大中華地區的各個主要門戶城市來看，2021 年甲級寫字樓市場需求表現總體上好于預期。我們預計2022 年，包括總體經濟狀況，政府政策和各個城市的發展規劃在內的各因素疊加將有助于繼續推動寫字樓租賃需求：

北京

2021 年，由于大體量新增項目較2020 年明顯減少，北京全市甲級寫字樓新增供應同比下降25.4%，達624,065 平方米。

北京2021 年全市年度凈吸納量達五年來最高值，為83.9 萬平方米。

在2021 年8 月發布的《北京市關于加快建設全球數字經濟標桿城市的實施方案》中，健康服務產業已被列為北京未來發展的六大聚焦產業之一。與此同時，中國第三個證券交易所于2021 年9 月塵埃落定。隨著北京證券交易所的正式運營，未來，在政府政策扶持和發展目標的雙推動下，生物醫藥相關行業以及北京創新型中小企業將迎來更好的平臺和更廣闊的發展空間，屆時寫字樓市場租賃需求將得到進一步提升。

上海

2021 年是上海新興商圈的又一個重要年份，其新增供應達678,311 平方米，占全市新增供應的92.1%。全市甲級寫字樓存量擴大至1,440 萬平方米。

去年上海逐步適應了疫情防控的"新常態"，寫字樓需求從艱難的2020 年強勢反彈。在2021 年的每個季度，凈吸納量都超過了新增供應，將年度凈吸納量推升到142 萬平方米，是2020 年的三倍有余。

毫無疑問，疫情已經影響國內經濟產業結構調整并將持續加快我國經濟轉型升級。新的商業機會也將隨之出現，因此在上海這一總部集聚地，對甲級寫字樓的需求將持續受到推動。預計金融科技、TMT、醫療健康、資產管理、新零售和現代物流等行業將出現變革性的新業務機會，值得業主持續關注。

深圳

2021 年，深圳甲級寫字樓新增供應量約359,800平方米，均位于核心區域：福田占比44.5%，南山占55.5%。

市場需求活躍度延續，支撐租金保持相對平穩，年末平均租金為每月每平方米210.5 元。在市場實際供應相對有限的背景下，全年錄得深圳甲級寫字樓吸納量高達67.3 萬平方米，僅次于2018年達到歷史第二高的水平，帶動空置率較2020 年同期下滑6.1 個百分點，目前全市空置率重回20% 以下，僅為19.0%。

分企業類型來看，內資企業租賃面積占比89.8%；外資企業租賃面積占比10.2%。按行業看，TMT、金融業和專業服務業分別占比38.0%、25.6% 和10.1%，是深圳甲級寫字樓需求的主要來源，其中TMT 的比重逐年增加，較2019 年已上升約15 個百分點，大面積租賃成交頻現。

2022-2026 年全市甲級寫字樓的計劃供應量將超過600 萬平方米，核心商務區占90.2%，集中在南山區，非核心板塊占比9.8%，商務發展格局向西延伸的趨勢顯著。另一方面，前海、深圳灣超級總部基地的大量總部自用物業將一定程度上緩解去化壓力。

廣州

2021 年，廣州甲級寫字樓市場迎來430,744 平方米的新增供應，同比增加86.3%，全市總存量被推高至561.7萬平方米。

在新冠疫情逐步得到有效控制的環境下，因前期疫情影響而放緩的辦公需求得到明顯釋放。盡管年中廣州局部地區仍有疫情反復，但防疫水平不斷提高令其對經濟活動的負面影響降至最低，同時在大量新增供應入市的刺激下，寫字樓市場活躍度得到明顯提升。全市凈吸納量錄得425,969 平方米，同比增長超過4 倍，達到自2017 年以來的歷史新高。

疫后中國經濟的復蘇也支撐內資企業保持穩健發展，作為支撐廣州甲級寫字樓市場的主力，內資企業全年租賃面積約占到全市成交總量的86.7%，年內錄得多宗整層或大面積租賃成交均來自于此。需求面積在2,000 平方米以上的內資企業租賃成交占據成交總量的66.2%。

2022 年，廣州甲級寫字樓市場將迎來新一輪供應的集中入市，預計短期內或令市場空置率及租金雙雙承壓，而另一方面，較高供應量也為企業帶來更多選擇，辦公需求在新增供應刺激下有望得到釋放并帶動吸納量走高。

香港

2021 年全年僅一個甲級寫字樓項目(Marina 8) 落成，該項目在第一季投入市場。新增供應量約7,100平方米，比2020 年的26,000 平方米減少73%。

全年計寫字樓仍錄得負吸納量(-53,800 平方米)，主要受上半年較差的市場氣氛影響；2021 年整體待租率由2020 年12.6% 微升至13.6%。2021 年香港甲級寫字樓租賃需求持續上升，初見復蘇跡象并回復穩定，然而，疫情嚴峻加上烏克蘭危機升級，短期內將窒礙市場復蘇步伐。假如上述因素迅速得到妥善解決，2022 年下半年租賃市場有望重回正軌。年內新租賃成交雖以金融業為主，但同時亦見新經濟產業占比越來越多，尤其是金融科技、數字資產和商務中心/ 共享工作空間等企業，預計這些行業在2022年繼續保持活躍。由于核心商務區如中區等優質寫字樓租金較高峰期回落，2022 年該區或會出現較多租賃成交。

臺北

2021 年全年，臺北新增2 棟A 級辦公大樓，分別為敦北民生區之中國人壽總部大樓，面積約53,600平米；南京松江區之希望廣場，面積約15,200 平米。合計新增供給面積約為68,800 平米。

2021 年整體市場凈吸納量約57,800 平米，租賃市場堪稱穩定。租賃活動以中小面積居多，依租賃交易統計，2021 年整體平均租賃交易面積約1,900 平米。企業因應疫情，縮編與擴編互有消長，需求持穩。

在核心區可供出租面積稀少的情況下，外圍新興辦公商圈南港區，提供高素質辦公空間及具有競爭力的租金，吸引租戶的目光。核心區辦公大樓市場供需預期趨于平衡。